Bu bilgi yapının bağlı bulunduğu bölgeye ait Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlükleri'nden edinilebilir. Ayrıca Restora Mimarlık'tan bu konuda hizmet alabilirsiniz.

Evet, belli adımlar ve izinler doğrultusunda tescili bulunan tarihi yapınızda tadilat yapılabilmektedir. Gerçekleştirmek istediğiniz uygulamaların kapsamına göre ya basit onarım, ya da projeli restorasyon uygulaması yapmanız mümkündür.

Öncelikle tarihi yapının tescilli olup olmadığını ve eğer tescilliyse koruma grubunu öğrenmek önemlidir. Binanın vergi muafiyet hakkı bulunup bulunmadığını öğrenmek de faydalı olacaktır. Çünkü, tescilli yapıların vergi muafiyetinin bulunmadığı istisnai durumlar söz konusudur. Satın almak istediğiniz binanın fiziksel durumu iyi görünüyorsa, yakın zamanda bir onarım geçirip geçirmediğini öğrenebilirsiniz. Eğer yakın bir zamanda restorasyon uygulaması görmüş ise, iskan alıp almadığını ve halen projesine uygun durumda olup olmadığını teyit etmek önemli olacaktır. Yapı uzun yıllardır bakım-onarım görmemiş durumda ise basit onarım veya restorasyon uygulaması ile bir tadilat yapmanız gerekecektir. Bazı durumlarda, ilk bakışta yapı iyi görünüyor bile olsa, yapının taşıyıcılarında statik problemler söz konusu olabilir. Mümkün olursa yapıyı bir uzman eşliğinde gezmek faydalı olacaktır.

Basit onarım, tescilli bir yapıda geniş kapsamlı olmayan, yapının özgün plan ve cephe özelliklerine müdahalede bulunmadan yapılacak uygulamaları kapsar. Bu uygulamalar genellikle yapının periyodik bakımlarını içerir. Yapının yaşamını sürdürmesini amaçlayan bir uygulama kapsamı olduğundan genellikle minimum müdahale prensibi taşır.

Basit onarım uygulamaları, belediyeler bünyesinde faaliyet gösteren KUDEB (Koruma Uygulama Denetim Büroları) birimleri denetiminde yapılabilmektedir. Yapı sahibi, uygulamalar süresince resmi açıdan sorumlu olacak ve uygulamaları denetleyecek bir mimar veya inşaat mühendisi ile 'Teknik Uygulama Sorumluluğu' görevi için anlaşması gerekmektedir. Basit onarım izni kapsamında boya, badana, sıva ve derz tamiratı, çatı aktarımı, sanat tarihi açısından önem arzetmeyen tavan kaplamaları, döşeme, doğrama, tesisat yenilemeleri ve taşıyıcı sistemi etkilemeyen onarımlar yapılabilmektedir. Basit onarım kapsamı, KUDEB yetkilisinin yapı özelinde yapacağı yerinde incele sonrasında netleşmektedir. Yapı ihtiyaçları bir iş listesi halinde hazırlanarak bu listedeki iş kalemlerinin basit onarım kapsamında uygulanması beklenir.

Yapılacak başvuru için bir başvuru dilekçesi hazırlanması gerekmektedir. Bu belgeye ek olarak tapu belgesi sureti, mal sahibi yerine yapılan başvurularda vekaletname, TUS mimar/mühendis büro tescil veya oda kayıt belgesi eklenmesi istenir. Onarım izni için gerekli belgeler güncel olarak değişebilmektedir. Gerekli belgelerin listesine bu linkten ulaşılabilir: https://kudeb.ibb.istanbul/onarim-izin-basvuru-sureci-icin-gerekli-belgeler/

Basit onarım kapsamında elektrik ve tesisat yenilemesi yapılması mümkündür. Ancak ıslak hacim mekanlarının yapı içerisindeki yerinin değiştirilmesi, plan sisteminde kararlar verilmesini gerektireceğinden basit onarım kapsamında mümkün değildir.

Tescilli yapının taşıyıcı sisteminde problemler olması sebebiyle statik müdahaleler yapılması gerektiğinde uygulamalar basit onarım kapsamında değerlendirilememektedir. Bunların yanısıra sanat tarihi açısından değerli olan yapı bölümlerinin yenilenmesi, plan düzeninde değişiklikler, ıslak hacimlerin plandaki konumlarının değişimi, yerinde örneği bulunmayan doğrama, döşeme gibi ögelerin yenilenmesi, muhdes malzemelerle yenilenmiş ögeleri bulunan yapılarda basit onarım çalışmaları yapmak mümkün olmamaktadır. Bunlar ve benzeri durumlarda yapı özelinde hazırlanacak olan rölöve, restitüsyon ve restorasyon projesi ile statik, mekanik ve elektrik projeleri doğrultusunda bir restorasyon uygulaması yapılması gerekmektedir.

Tarihi yapıların günümüze özgün mimari özellikleri ile aktarılabilmesi ve kullanılabilmesi için sistematik bir şekilde hazırlanan mimari ve mühendislik projeleri doğrultusunda koruyarak onarılmasıdır.

Tescilli yapınızla ilgili taşıyıcı sistemde problemler varsa, yaptırmak istediğiniz onarımların kapsamı basit onarım çerçevesini aşıyorsa, yapının işlevi değiştirilmek isteniyor veya mevcut yapıda özgün mimari detayları bozan muhdesler varsa yaptırmak istediğiniz onarımlar öncesinde rölöve, restitüsyon ve restorasyon projeleri hazırlatmanız gerekmektedir.

Mevcut bir yapının, çeşitli tekniklerle ölçülmesi ve kağıt üzerinde standartlara uygun şekilde ölçekli çizimler haline getirilmesidir. Rölöve çalışması yapının ölçümler ve tespitler sırasındaki(belli bir tarihe ait) durumunun belgelenmesi olduğundan, rölöve çizimlerinin yanı sıra yapı iç ve dış fotoğraflarının yer aldığı fotoğraf albümü ile rölöve raporunu da kapsar. İstisnai durumlarda, daha önceki yıllarda rölövesi alınmış yapılar için de güncel rölöve çalışması yapılması istenebilir.

Restitüsyon, tarihi bir yapının ilk inşa edildiği dönemdeki özgün halinin mimari plan, kesit, görünüş çizimleriyle ifade edilmesidir. Restitüsyon hazırlanabilmesi için öncelikle literatür araştırması yapılır ve yapıyla ilgili görsel ve yazılı kaynaklar araştırılır. Çeşitli kütüphane ve arşivlerden edinilen eski haritalardan, gravürlerden ve eski fotoğraflardan bu çalışma için belge olarak faydalanılabilir. Restorasyon projelerinin değerlendirilmesi için yapının özgün durumunun bilinmesi gerektiğinden, restitüsyon hazırlanması zorunludur. Bunun yanı sıra Koruma Kurulları, restorasyon uygulaması yapılmak istenmediği bazı durumlarda da mal sahibinden rölöve ve restitüsyon çalışması yapılmasını isteyebilirler. Tarihi yapı, günümüzde mevcut değilse ve arşivlerde eski çizim ve fotoğrafları bulunamıyorsa, restitüsyon çizilmesi mümkün olmayabilir. Çünkü bilimsel bir çalışma olan restitüsyon, güvenilir kaynaklara dayanmalıdır.

Tarihi yapılarla ilgili çalışmalar restorasyon uzmanlığı gerektirmektedir. Üniversitelerin 'Restorasyon' yüksek lisans programlarından mezun ve büro tescil belgesi bulunan mimarlar, restorasyon proje hizmetleri verebilirler. Restora Mimarlık uzman kadrosu ile eski eser yapılar konusunda proje, danışmanlık ve kontrolörlük hizmetleri vermektedir.

Tescil kaydı bulunan tarihi yapıların rölöve ve restitüsyonu ilgili koruma bölge kurulundan; tarihi yapıların restorasyon projesi ilgili koruma kurulu yanı sıra ilgili belediyeden; statik, elektrik ve mekanik projeleri ise inşaat ruhsatı alınacak olan ilçe belediyesinden onay almalıdır.

Koruma kurulu ve ilgili belediyeye teslim edilmek üzere hazırlanan projeler, konuyla ilgili dilekçeye eklenecek olan bazı belgelerle birlikte teslim edilir. Bu belgeler, güncel imar durumu, aplikasyon krokisi, harita-plan örneği(çap belgesi), kot-kesit belgesi, inşaat-istikamet belgesi, mimari proje müelliflerinin büro tescil belgeleridir. Ruhsat başvurusunda bunlara ek belgeler de talep edilir. Bu belgelerden aplikasyon krokisi, ilgili bölgeye hizmet veren lihkab (lisanslı harita kadastro bürosu) tarafından hazırlanır. Yapılan başvuru sonrası, işlem ücreti ödenmesinin ardından, lihkab tarafından yapılan yerinde ölçüm çalışması doğrultusunda aplikasyon belgesi elde edilir. Güncel imar durumu, kot-kesit belgesi, inşaat-istikamet belgesi ilgili belediye tarafından; harita-plan örneği ilgili kadastro müdürlüğünden; büro tescil belgeleri ise mimarlar tarafından mimarlar odasından temin edilir.

Koruma bölge kurulundan onaylı rölöve ve restitüsyon doğrultusunda hazırlanmış, ilçe belediyesi ve koruma kurulundan onaylanmış restorasyon projesi, ruhsat başvuru süreci için esas alınır. Onaylı restorasyon projesi kararlarına uygun şekilde ve uzman mühendisler tarafından hazırlanacak statik, mekanik ve elektrik projeleri ile zemin etüd raporu ilgili belediyeye teslim edilerek onay alınır. Bunun yanısıra onaylı restorasyon projesi ve mekanik projeye göre hazırlanmış su ve kanal bağlantısı çizimlerinin de İSKİ tarafından onaylanmış olması gerekir. Bu süreçte, belediye tarafından istenen çalışmalar yapı özelinde veya yeni yönetmelikler doğrultusunda değişebilir. Bu sebeple ruhsat başvurusu yapılacak yapı hakkında, ilgili belediyeden güncel bilgi almak gerekir. Proje ve rapor onayları sonrasında, ruhsat başvuru süreci başlamış olur.

Restorasyon uygulama ruhsatı için yapınızın yer aldığı ilçe belediyesi ve koruma bölge kurulu onaylı restorasyon projesi, belediye onaylı statik proje/rapor ve mekanik proje/rapor, elektrik idaresi ve belediye onaylı elektrik projesi/raporu ile istenen durumlarda belediye onaylı zemin etüd raporu ile ilçe belediyesine başvuru yapılmalıdır. Ruhsat başvuru süreci, genel hatları belirli bir süreç olsa da, her ilçe belediyesinde ve yapı özelinde kısmi olarak farklılıklar bulunabilir. Tüm onaylı projeler, proje müelliflerine ait büro tescil ve müellif taahhütnameleri ile teknik uygulama sorumluluğu (TUS) taahhütnameleri, müteahhite ilişkin evraklar, şantiye şefine ilişkin evraklar, tapu, tapunun hisseli olması durumunda diğer hissedarlardan muvafakatname veya kapsamlı vekaletname, imar durumu, inşaat-istikamet ve kot-kesit belgeleri ile ilgili ilçe belediyesine restorasyon ruhsatı alımı amaçlı başvuru yapılmaktadır.

Tescilli yapıların uygulama sürecinde yapı denetim firmaları yerine teknik uygulama sorumlusu mimar ve mühendisler görev yapar. Ruhsat başvurularında mimar, inşaat mühendisi, elektrik mühendisi, makina mühendisi olarak projeleri hazırlamış olan proje müellifleri veya farklı uzmanlar tarafından teknik uygulama sorumluluğu görevi üstlenilir. Ayrıca tüm inşaat sürecinden sorumlu olacak teknik uygulama sorumlusu mimar veya inşaat mühendisinin de belirlenmesi gerekir. Teknik uygulama sorumlusu olacak mimar ve mühendisler ruhsat alımı ile uygulamaların başlamasından itibaren, iskan alımına kadar olan süreçte kendi branşlarına dair uygulamaların projelerine uygun ve eski eser yapıya en az müdahale edecek şekilde tamamlanmasından sorumlu olurlar.

Boğaziçi öngörünüm bölgesinde yer alan tescilli yapılar, ilçe belediyeleri yerine İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne bağlı olan Boğaziçi İmar Müdürlüğü'nden restorasyon uygulama ruhsatı alırlar. Boğaziçi İmar Müdürlüğü'ne yapılan başvurularda gerçekleştirilen işlemler için harç istenebilmektedir. Müdürlükten yapı özelinde güncel bilgi alınmalıdır.

Tarihi yapılara onarım müdahalelerinde bulunabilmek amacıyla, tescilli yapılar 660 sayılı ilke kararı gereği birinci ve ikinci grup yapılar olarak ikiye ayrılmıştır. Tescili bulunan yapıların hangi gruba ait olduğu, ilgili koruma bölge kurul kararı ile belirlenir. Bu sınıflandırmadan birinci grup olarak belirlenenler, tarihsel, simgesel, anı ve estetik olarak toplum tarihi açısından önem arzeden yapılardır. İkinci grup olarak belirlenen yapılar ise, kent kimliğine katkıda bulunan yöresel yaşam biçimini yansıtan yapılardır. Bu sınıflandırma, yapıyla ilgili yapılacak müdahalelerin kapsamı ve hassasiyetini belirleyeceğinden önemlidir.

Tapunun hisseli olması, projelendirme, ruhsat alımı ve uygulamalar açısından engel değildir. Yalnızca tüm işlemler sırasında, hissedarlardan bir tanesine diğerlerinden verilmiş olan muvafakatname veya kapsamlı vekaletname gerekmektedir.

Korunması gerekli taşınmaz kültür varlıklarının her türlü vergi, resim ve harçtan muaf olduğu 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu'nda belirtilmiştir. Bu kapsama girmeyen istisnai durumlar söz konusudur. İlgili yasada, büyükşehir belediyesi sınırları içinde ve ticari faaliyette bulunulan, Boğaziçi sahil şeridi ve ön görünüm bölgesinde bulunan, kanuna aykırı yapılanma ve eklentileri bulunan yapıların vergi muafiyetlerinden faydalanılamayacağı belirtilmiştir. Yapıların vergi muafiyetlerinden faydalanabiliyor olup olmadığını ilgili koruma bölge kurulundan alınacak olan belge ile öğrenmek mümkündür.

Tarihi yapıların tabi olduğu öncelikli kanun ve ilke kararları şunlardır: • 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu • 660 sayılı Taşınmaz Kültür Varlıklarının Gruplandırılması, Bakım ve Onarımları İlke Kararı • 681 Numaralı Kentsel Sitler Koruma ve Kullanma Koşulları İlke Kararı Bunlara ek olarak ilgili durumlarda tescilli yapıları etkileyen kanun, yönetmelik ve ilke kararları da bulunmaktadır.

Restorasyon, tarihi yapıların, özgün biçim, malzeme ve özelliklerine uygun şekilde müdahale edilerek, yerinde korunarak onarılması iken; renovasyon ise tescilli olmayan eski bir yapının, ihtiyaç duyulan yeni bir işleve kavuşması amacıyla projelendirilerek uygulama müdahalelerinin yapılmasıdır.

Rekonstrüksiyon, kelime anlamıyla 'yeniden yapım' demektir. Rekonstrüksiyon projesi ise tescilli bir yapının, yerinde korunmasının mümkün olmadığı durumlarda, yine aynı konumda yeniden yapılabilmesi için hazırlanan projedir. Tarihi yapı, deprem, yangın vs gibi afetler veya başka bir sebepten dolayı tamamen ortadan kalktıysa rekonstrüksiyon projesi hazırlanması düşünülebilir. Tarihi yapı yerinde ve taşıyıcı olarak ayakta ise, rekonstrüksiyon yerine restorasyonunun yapılması tercih edilmelidir. Tescilli bir yapının öncelikli olarak yerinde korunması esas olduğundan, rekonstrüskiyonunun yapılması durumu ancak mecbur kalındığında gerçekleştirilebilir. Rekonstrüksiyon yapılabilmesi için tarihi yapıyla ilgili proje hazırlamaya yeterli veri sağlayacak eski fotoğraf, harita veya rölöveler bulunmalıdır. Rekonstrüksiyon projesi hazırlayabilmek için yeterli kaynak yoksa, yeniden yapım mümkün olmaz.

Yapınızın bulunduğu bölge ile ilgilenen koruma kurulu müdürlüğüne yapılacak başvuru ile kurulun yerinde incelemesi ve gündem toplantısında değerlendirmesi sonucu yapınız tescillenebilir. Koruma bölge kuruluna, tapunuz ve yapı fotoğrafları ile dilekçeli bir başvuru yapmanız yeterlidir.

Kültür ve Turizm Bakanlığı, Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğü'nün her yıl ayırdığı bütçe ile korunması gerekli taşınmaz kültür varlıklarının bakım ve onarımı için gerçek veya tüzel kişi mal sahiplerine ayni, nakdi ve teknik yardımı sağlanır.

Kültür ve Turizm Bakanlığı, Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğü her yıl proje ve restorasyon uygulamaları için başvuruları alır. Websitesinde, ilgili başvuruların duyurusunu yapan Kültür ve Turizm Bakanlığı, başvuru dosyasında hangi belgelerin bulunması gerektiğini ve son başvuru tarihini yayınlar. Aşağıdaki linkte 2021 yılı başvurularına ait duyuru yer almaktadır: https://kvmgm.ktb.gov.tr/TR-268187/2021-yili-tasinmaz-kultur-varliklarina-yardim-basvurula-.html

Restorasyon uygulama ruhsatı almış bir yapıda, normal şartlarda en fazla 5 yıl içerisinde uygulamaların tamamlanması ve iskan alınması beklenir. Mal sahipleri tarafından bize yapılan başvurularda gördük ki, bazı durumlarda iskan alınamamış yapılar söz konusu olabiliyor. Geçmiş yıllarda, inşaat ruhsatı alınarak restorasyon uygulaması yapılmış bir yapının öncelikle, eski de olsa onaylı restorasyon projesindeki durumuna getirilmesi beklenir. Eğer böyle bir durum söz konusu olamıyorsa, restorasyon projesinde ilgili düzenlemeler yapılarak koruma bölge kurulunun onayına sunulabilir. İskan alınamamış yapının eski projelerinin onaylanmasının üzerinden uzun süre geçmiş ve müellif mimar artık mimarlık faaliyelerine devam etmiyorsa, muvafakatname ile konunun yeni bir mimarlık firmasına aktarılması gerekir. Bu kapsamda, ilgili tadilat restorasyon projesini hazırlayabilmek için, güncel rölöve alınması durumu da söz konusu olabilmektedir. İskan alımı konusunda ilgili belediyelerin Yapı Kontrol Müdürlükleri'nden ve ilgili koruma bölge kurulundan güncel bilgi alınması gerekir.

Evet, ilgili belediyelerin KUDEB birimlerine basit onarım izni için başvuru yapmanız gerekmektedir.